Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості

Комплексне бухгалтерське обслуговування ТОВ у сфері нерухомості

Компанія, що володіє нерухомістю або управляє нею, на перший погляд має простий облік: орендар платить, компанія отримує. Насправді за кожним об'єктом стоять десятки договорів з різними ставками, індексацією, гарантійними платежами й порядком компенсації комунальних послуг. Будівля амортизується, податок на нерухоме майно й плата за землю нараховуються протягом року, ремонти потрібно розмежовувати з поліпшеннями, а продаж об'єкта має свої наслідки з ПДВ. Помилка в будь-якій з цих ділянок не видна щомісяця, але проявляється при перевірці або продажу об'єкта.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості веде облік кожного об'єкта окремо: доходи за договорами, витрати на утримання, амортизацію, податки й дохідність. Шість напрямів, де компанії з нерухомістю найчастіше втрачають гроші, і що з ними робить бухгалтер:

Облік залежить від того, як компанія заробляє на нерухомості:

Бухгалтерський облік ТОВ у сфері нерухомості

Найчастіша помилка компаній з нерухомістю - вести облік за грошима, а не за договорами. Дохід записується тоді, коли орендар заплатив, і в обліку не видно, хто не заплатив за минулий місяць, скільки орендарі винні загалом і чи нараховано індексацію. Друга помилка - змішувати витрати різних об'єктів, і тоді неможливо сказати, яка будівля заробляє, а яка тільки утримується.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості веде облік за кожним договором оренди й кожним об'єктом окремо, щоб доходи, витрати й борги були прив'язані до конкретних квадратних метрів. Загальні принципи описано на сторінці про бухгалтерський облік ТОВ.

Нерухомість на балансі й інвестиційна нерухомість

Будівля, яку компанія використовує сама, обліковується як основний засіб за П(С)БО 7. Будівля, яку компанія тримає для отримання орендної плати або зростання вартості, є інвестиційною нерухомістю за П(С)БО 32 і обліковується на рахунку 100. Метод оцінки закріплюється в обліковій політиці: за собівартістю з амортизацією або за справедливою вартістю.

Для компанії, яка купує об'єкти саме для здачі в оренду, розмежування важливе. Інвестиційна нерухомість показується в балансі окремо, і банк чи інвестор бачать, що компанія володіє об'єктами, які приносять дохід, а не просто будівлями для власних потреб. Якщо об'єкт частково використовується сам, а частково здається, розподіл визначається за площами.

Нарахування орендної плати

Орендна плата нараховується щомісяця за умовами договору, незалежно від дати оплати. Якщо орендар сплатив наперед, це аванс, а не дохід. Якщо не сплатив, це борг, який видно в обліку з першого дня прострочки.

Договори оренди часто передбачають індексацію, знижки на перші місяці, орендні канікули на час ремонту орендаря. Кожна з цих умов змінює суму нарахування, і бухгалтер веде реєстр договорів з усіма умовами, щоб нарахування збігалися з договором, а не з тим, що орендар вирішив заплатити.

Компенсація комунальних послуг

Комунальні послуги за всю будівлю зазвичай оплачує власник, а потім розподіляє їх між орендарями за лічильниками або пропорційно площі. Це одна з найбільш суперечливих ділянок обліку нерухомості, бо від оформлення залежать податкові наслідки.

За позицією податкової, компенсація орендарем комунальних послуг є частиною постачання послуг оренди. Для платника ПДВ це означає нарахування ПДВ на суму компенсації, а для ТОВ на єдиному податку - включення компенсації в дохід. Компанія, яка вважає компенсацію транзитною сумою й не нараховує з неї податки, при перевірці отримує донарахування за всі місяці. Тому порядок компенсації закріплюється в договорі, а бухгалтер визначає податкові наслідки за формулюванням договору й позицією податкової.

Гарантійні платежі орендарів

Гарантійний платіж, зазвичай у розмірі однієї-двох місячних ставок, забезпечує виконання орендарем своїх зобов'язань. Він не є доходом власника, доки не зарахований в оплату оренди або не утриманий за порушення договору, і обліковується як зобов'язання.

Якщо гарантійний платіж записати доходом, компанія сплачує з нього податок, а потім повертає орендарю гроші, які вже оподатковано. Бухгалтер веде гарантійні платежі окремо по кожному орендарю й закриває їх при завершенні договору: поверненням, зарахуванням в оплату останнього місяця або утриманням за умовами договору.

Амортизація, ремонт і поліпшення

Будівля амортизується, і амортизація є основною витратою власника нерухомості. Для податкового обліку мінімальний строк корисного використання будівель становить 20 років, споруд - 15 років. Бухгалтерський строк визначає компанія, і він може відрізнятися.

Ремонт, що підтримує будівлю в робочому стані, відноситься на витрати періоду. Поліпшення, яке збільшує площу, змінює призначення або продовжує строк служби, збільшує вартість будівлі й амортизується. Різниця принципова: косметичний ремонт офісу на 500 000 грн - витрата року, а заміна покрівлі з утепленням - поліпшення, яке амортизується роками. Кожна велика робота оформлюється з визначенням її характеру, бо податкова перевіряє саме цю межу.

Поліпшення орендарем

Орендарі часто роблять ремонт орендованого приміщення за свій рахунок. Якщо договір передбачає компенсацію таких поліпшень власником, вони обліковуються як придбання, а якщо ні - залишаються в орендаря й амортизуються ним протягом строку оренди.

Порядок закріплюється в договорі до початку ремонту. Інакше при завершенні оренди виникає спір, кому належать поліпшення і хто має їх оплатити, а в обліку обох сторін - розбіжності.

Управління об'єктами інших власників

Компанія, яка управляє нерухомістю за договором з власником, збирає орендну плату від орендарів, оплачує комунальні й обслуговування, а різницю передає власнику. Через її рахунок проходять гроші, які їй не належать.

Доходом такої компанії є лише винагорода за управління, а кошти власника й орендарів - транзитні. Якщо записати доходом всю орендну плату, компанія сплачує податок з чужих грошей, а на єдиному податку ще й швидко досягає ліміту доходу. Тому договір управління оформлюється як агентський, а облік транзитних коштів ведеться окремо.

Продаж і купівля нерухомості

Продаж об'єкта нерухомості - найбільша разова операція компанії, і податкові наслідки тут вимірюються мільйонами. Від того, що продається, кому і вперше чи ні, залежить, чи виникає ПДВ, який фінансовий результат буде показано і як цей результат оподатковується.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості рахує податкові наслідки продажу до підписання договору, щоб ціна враховувала податки, а не ставала несподіванкою після угоди.

Окремий ризик для ТОВ на єдиному податку - ліміт доходу. Продаж однієї будівлі може перевищити річний ліміт 3 групи, і тоді з суми перевищення сплачується 15%, а компанія зобов'язана перейти на загальну систему. Тому продаж великого об'єкта планується з урахуванням системи оподаткування, а за потреби перехід на загальну систему робиться до угоди.

При купівлі об'єкта до його первісної вартості включаються не лише ціна, а й нотаріальні витрати, державне мито, послуги рієлтора й оцінювача. Від повноти первісної вартості залежить амортизація й фінансовий результат майбутнього продажу.

Податковий облік ТОВ у сфері нерухомості

У нерухомості податки не обмежуються доходом від оренди. Власник будівлі сплачує податок на нерухоме майно, плату за землю під будівлею, а при продажу - ПДВ і податок з фінансового результату. Ці податки мають різні строки й декларації, і місцеві податки пропускають найчастіше, бо вони не пов'язані з орендними платежами.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості веде реєстр об'єктів з площами, адресами й ставками місцевих податків, щоб жоден об'єкт не випав з декларації. Загальні правила описано на сторінках про податковий облік ТОВ та облік ТОВ за системою оподаткування.

Єдиний податок для оренди нерухомості

ТОВ на єдиному податку може здавати нерухомість в оренду, а обмеження за площею об'єктів, що здаються, стосуються ФОП, а не товариств. Податок 5% береться з усього доходу, включно з компенсацією комунальних послуг, а амортизація й витрати на утримання базу не зменшують.

Для компанії з невеликими витратами на утримання це вигідно. Але якщо будівля стара, потребує постійних ремонтів і має високі комунальні витрати, які компенсують орендарі, єдиний податок береться з суми, значна частина якої транзитом іде постачальникам комунальних послуг. Тоді загальна система з податком з прибутку може бути дешевшою, і бухгалтер рахує обидва варіанти на реальних цифрах. Детальніше на сторінці про облік ТОВ на єдиному податку.

ПДВ в оренді

Орендна плата для платника ПДВ оподатковується за першою подією: передоплата або нарахування за місяць. Податкова накладна складається на кожного орендаря, включно з компенсацією комунальних послуг, і реєструється протягом 15 календарних днів.

Великі орендарі-платники ПДВ, як-от торгові мережі й офіси компаній, вимагають податкову накладну, бо без неї втрачають кредит на 20% орендної плати. Власник без статусу платника ПДВ для них фактично дорожчий на 20%, і це конкурентний недолік при пошуку орендарів. Порядок описано на сторінці про податкові накладні ТОВ.

Податок на нерухоме майно

Власник нежитлової нерухомості сплачує податок на нерухоме майно за ставкою, встановленою місцевою радою, з кожного квадратного метра. Декларація подається до 20 лютого за кожним об'єктом, а податок сплачується щокварталу авансовими внесками.

Ставки в різних громадах різні, а деякі об'єкти мають пільги. Для компанії з об'єктами в кількох містах це кілька декларацій з різними ставками, і пропуск одного об'єкта означає донарахування разом зі штрафом і пенею за кілька років.

Плата за землю під будівлями

Під кожною будівлею є земельна ділянка, і за неї сплачується або земельний податок, якщо ділянка у власності, або орендна плата, якщо вона орендована в громади чи держави. Декларація з плати за землю подається до 20 лютого, а сплата - щомісяця.

Якщо будівля куплена, а право на землю під нею не оформлено, плата за землю все одно виникає, і податкова може нарахувати її за фактичне користування. Тому при купівлі об'єкта бухгалтер перевіряє статус землі й оформлює нарахування з першого місяця.

Податок на прибуток для власника нерухомості

На загальній системі амортизація будівлі, витрати на утримання, ремонти, податок на нерухоме майно й плата за землю зменшують прибуток, а податок 18% сплачується з різниці. Для власника з дорогими будівлями амортизація може становити значну частину доходу від оренди, і податок на прибуток виявляється значно меншим за єдиний податок.

ТОВ з доходом понад 40 млн грн коригує фінансовий результат на податкові різниці, і найбільша з них - амортизація з мінімальними строками за ПКУ. Податковий облік будівель ведеться паралельно з бухгалтерським, щоб різниці рахувалися автоматично.

Подобова оренда й рієлторські послуги

Подобова оренда житла й апартаментів і рієлторська діяльність мають спільну рису: оплату приймають від фізосіб, а значить, на кожну оплату потрібен розрахунковий документ. Компанія, яка приймає гроші від гостей апартаментів або від покупців квартир за посередництво без чеків, ризикує штрафом за Законом про РРО: 100% суми за перше порушення й 150% за кожне наступне.

Бухгалтер налаштовує розрахункові операції для кожного способу оплати й веде облік, який відповідає саме цьому бізнесу. Підготовку описано на сторінках про фіскалізацію ТОВ та реєстрацію РРО та ПРРО.

Подобова оренда житла

Гості платять готівкою, карткою або через сервіси бронювання, і на кожну оплату потрібен чек. Якщо бронювання йде через міжнародний сервіс, він утримує комісію, і доходом є повна сума бронювання, а комісія - витратою, так само як з маркетплейсом.

Для тимчасового розміщення в багатьох громадах встановлено туристичний збір, і компанія, що надає послуги з розміщення, утримує його з гостей як податковий агент і перераховує до бюджету громади. Ставки й порядок визначає місцева рада, тому для кожного міста вони перевіряються окремо.

Рієлторські послуги

Рієлторська компанія отримує комісію від угоди, а не повну вартість нерухомості. Якщо гроші покупця проходять через її рахунок, вони транзитні, а доходом є лише винагорода. Договір з клієнтом визначає, за що саме платиться комісія і в який момент вона вважається заробленою: при підписанні договору купівлі-продажу, при реєстрації права власності чи при отриманні оплати.

Агенти, які працюють з компанією, часто оформлені як ФОП і отримують частку комісії. Їх договори мають описувати конкретні послуги й оплату за результатом, без ознак трудових відносин, інакше податкова може перекваліфікувати співпрацю.

Управлінський облік ТОВ у сфері нерухомості

Власник нерухомості бачить суму орендних платежів, але не бачить, скільки з неї залишається після охорони, прибирання, ремонтів, податків і простою площ. Будівля, яка приносить 4 млн грн оренди на рік, може давати лише 2,5 млн чистого доходу, і саме ця цифра визначає реальну дохідність інвестиції й доцільність нових покупок.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості рахує чистий операційний дохід і дохідність кожного об'єкта. Підхід описано на сторінці про управлінський облік ТОВ.

Умовний розрахунок для офісної будівлі з 1 000 м² орендованої площі за ставкою 400 грн/м² на місяць, вартість придбання 30 000 000 грн:

15% порожніх площ коштують 720 000 грн на рік і знижують дохідність з 12% до 9,6%. Витрати на утримання при цьому не зменшуються: будівлю потрібно охороняти й опалювати незалежно від кількості орендарів. Такий розрахунок показує, скільки можна дати знижки новому орендарю, щоб заповнити площу, і все одно заробити більше.

Зарплатний і кадровий облік ТОВ у сфері нерухомості

Штат компанії з нерухомістю зазвичай невеликий: управителі об'єктів, бухгалтер, технічний персонал, прибиральники, іноді охорона. Частина цих функцій часто передається на аутсорс, а частина персоналу працює на неповний день. Найчастіші помилки тут - прибиральники й техніки на неповний день без мінімального ЄСВ і охорона, оформлена як ФОП, хоча фактично працює за графіком компанії.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості рахує зарплату й оформлює працівників так, щоб форма співпраці відповідала реальній роботі. Порядок описано на сторінках про зарплатний облік ТОВ та кадровий облік ТОВ.

Якщо ТОВ орендує приміщення в фізособи, яка не є ФОП, компанія стає податковим агентом: з орендної плати утримуються ПДФО 18% і військовий збір 5%, а дохід відображається в податковому розрахунку. Для військовозобов'язаних ведеться військовий облік працівників.

Звітність ТОВ у сфері нерухомості

Звітність компанії з нерухомістю зосереджена на початку року: декларації з податку на нерухоме майно й плати за землю подаються до 20 лютого. Протягом року йдуть ПДВ, єдиний податок або податок на прибуток, а при продажі об'єкта - разові операції з великими сумами.

Бухгалтер ТОВ у сфері нерухомості веде календар звітності по кожному об'єкту й громаді, щоб жодна декларація не була пропущена. Загальні правила описано на сторінці про звітність ТОВ.

Як це виглядає в календарі. Власник двох офісних будівель у різних містах на загальній системі до 20 лютого подає дві декларації з податку на нерухоме майно й дві з плати за землю за ставками кожної громади. Щомісяця до 20 числа подається декларація з ПДВ з орендної плати й компенсації комунальних, а податкові накладні на кожного орендаря реєструються протягом 15 календарних днів.

Строки сплати податку на нерухомість, плати за землю й ПДВ вносяться в платіжний календар ТОВ, бо вони не збігаються з датами надходження орендної плати.

Типові помилки в обліку ТОВ у сфері нерухомості

Більшість помилок компаній з нерухомістю пов'язані з двома речами: облік ведеться за грошима, а не за договорами, і місцеві податки сприймаються як другорядні.

З якими питаннями звертається ТОВ у сфері нерухомості

Крім щомісячного обліку, компанія з нерухомістю регулярно приймає рішення, які мають великі податкові наслідки.